リノベーションのお役立ち日誌

RENOVATION DIARY

#107

苦しい資金計画とは?

苦しい資金計画とは?



資金計画はとても大切です。
家探しを「始める前に」おさえておかなければいけません。
総額(物件・諸費用・リフォームの合計)が同じでも、買える物件と買えない物件が存在します。
特に、頭金が潤沢に無い方は、勤務先、年齢、年収などの状況次第では、かなり選択肢が狭まってしまいますので、住宅ローンの事前審査を済ませるのはもちろんのこと、早めに計画を立てておく必要があります。

今回は、この記事を書いている2018/9/6現在で売りに出ている実際の物件を例にとって、「苦しい資金計画」について、ご説明したいと思います。

さて、皆さんの自己資金(=頭金)が300万円だとします。下記リンクの1、2のどちらが苦しい資金計画になりそうでしょうか?ポイントになるところを赤線で囲いました。
(私の書きぶりから答えを予想しないでくださいね。)

≪物件の販売図面≫
https://rchukai.jp/c_doc/09060001.pdf

1番の物件は、物件価格が4,200万円、リフォームが250万円必要(※)ですので、合計で4,450万円。
これに、諸費用の300万円(物件価格の約7%)を加算して、総額で「4,750万円」です。

つづいて2番の物件は、いわゆるリノベ済み物件で、物件価格が4,597万円。
リフォームは要りませんから、これに諸費用の320万円を加算して、総額で「4,920万円」です。

総額では、2番の物件の方が高くなります。また違う要素として、築年数も2番の方が古いことが分かります。どちらの物件の方が、購入資金を用立てるのに苦労しそうでしょうか?

私の経験則ですが(私の書きぶりからもお分かりになる通り)、1番の物件の方が、恐らく資金調達に苦労します。
理由は、住宅ローンを貸す「銀行の気持ち」です。
下記リンクの回答図をご覧ください。

≪回答図≫
https://rchukai.jp/c_doc/09060002.pdf

銀行の気持ちとしては、物件価格分の融資はしたいと思っているのですが、諸費用やリフォーム費用は、あまり積極的には貸したくないと思っています。
物件は担保価値がありますが、リフォームや諸費用には担保価値がなく、脂身の部分に融資をしているような感覚です。
この部分は、ローン審査がシビアになります。

今回のケースでは、自己資金300万円に対して、1番の物件の場合には、諸費用とリフォームで550万円ですので、250万円分の脂身の融資をしなければいけないことになります。
この部分の融資がでないと、お金が不足することになり、買えない物件となってしまいます。
仮に、物件価格の値段交渉が上手くいったとしても、脂身部分の金額は変わりませんので、結局お金が足りないという結果になります。

一方で、2番の物件の方は、図をご覧になっていただくとお分かりになる通り、まだ脂身部分が20万円残ってはいますが、1番と比べれば、ずいぶんと少ないので、銀行の審査のハードルも下がり、こちらの方がうまくいく可能性が高いと思われます。
1番も2番も、中古にリフォームが行われる(行なわれた)のには違いがないのに、ローン審査のときには違った見方をされてしまいます。

実際のローン審査では、お客様の勤務先、年齢、年収、勤続年数などによって、状況が変化します。
例えば、公務員や上場企業勤務といったお仕事の場合には、脂身部分もゆうゆうと借りられることもあります。また、「脂身部分の融資ができない」という回答ではなく、「融資はしますが、保証料を余分に頂きます」というような回答がでることもあります。この辺りはローン審査をしてみないと分かりませんので、「お住まい探しを始める前の、できるだけ早い段階で」準備をしておく必要があるのです。

もちろん、私達にご相談いただければ、ローン審査の手配や資金計画の詳細のご説明など、ワンストップでお手伝いさせていただきます。

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