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【賃貸VS持ち家論争】～老後を考えると…どっち？その②
↑↑↑の続きから、賃貸か持ち家かを引き続き考えていきたいと思ます。
購入物件の方が質が高い理由
３３００万円の物件と月１０万円の賃貸物件の比較がおかしい、購入物件の金額が低すぎるのではないか、一般的な賃貸物件よりもグレードが下がる物件しか買えないのではないか、と主張する方もいました。
しかしこれは間違いです。むしろ逆です。
賃貸物件には必ずオーナーがいます。
事業として行っているので、原価と利益が必ず存在します。
ここでいう原価は物件取得費用とその維持管理コスト、多くの場合は金融機関に支払う利息です。（細かく言うとその他事業経費や広告コストも加味します）
わかりやすく言えば、ローンで家を買って人に貸すというイメージです。
当然ながら、毎月の返済金額を下回る賃料設定にはなりませんし、空室リスクや維持管理コストを踏まえての賃料設定が必要です。
更に利益がなければ事業として成立しないので、オーナーのメリットも加味して賃料設定します。
ここで言うローンは事業用のローンなので、住宅ローンに比べるとかなり高い利息となります。
つまり同一エリアという想定の場合、物件以外の費用がある以上、賃貸物件のグレードが購入物件のグレードを上回ることはほとんど考えにくいのです。
購入派が気を付けるべきこととは
健全な経済環境において持ち家比率が高くなるのはそれが合理的だからです。
日本が持ち家志向だからというわけではありません。
現状で賃貸を選択するべき人は「住宅ローンが組めない人」と「住居費を消費しても問題ないくらい収入のある人」と「短期間で移住しなければならない人（所謂転勤族）」です。
シミュレーションでは収入は同じという想定だったので、賃貸を選択する場合は老後に備えてかなり頑張って貯金をしておかなければならない生き方になるとも言えます。
それでは購入派が安心かというとそうとも言い切れません。
家の買い方が悪いと老後に売ろうと思っても売れなかったり、ローン返済中の失業や離婚などで残債を大きく残す結果にもなりまねません。
家の買い方については別の記事でご紹介しますが、いつでも売れる家を買う必要があります。
不動産の資産価値は立地が全てですので、「都市部により近いエリアを選ぶ」「駅に近い物件を選ぶ」のが失敗しない買い方の基本となります。
また、新築は購入時に事業者の利益分一気に資産価値を毀損する買い方なので、新築を買いたい方はいざという時に備えて貯金ができる余裕のある資金計画が大切です。
間違っても夫婦二人の収入を合わせてギリギリ買える新築物件に手を出してはいけません。※テレビで取り上げられる住宅ローン破産の事例はほとんど新築です…
今回の記事はある有名人がyoutubeで「賃貸一択！」と言い切っていた動画を見たのがきっかけです。
その動画では資産とは収益を産むものを指すのであって、住宅購入は負債である、というような表現をしていましたが、家を買って自分に賃貸すると考えれば見え方が変わりますし、今回ご紹介したようにローン完済後を考えると十分価値のある投資ではないかと思います。
また、詳細は別の記事でご紹介いたしますが、住宅購入は早ければ早いほど「お得」です（格安で住める期間が長くなります）。
そして家の買い時は「金利が安い時」つまり「いま」です。
将来的に家を買いたいと思われている方はなるべく早く実行に移すことをお勧めいたします。
