Q２４：「フラット３５」と民間の金融機関 ではどちらが有利ですか?
A：「フラット」には向き不向きがあります。
「フラット３５」とは、国の機関である住宅金融支援機構が民間の金融機関(全国３００以上)と提携して提供している「長期固定金利の住宅ローン」です。主な要件は住宅金融支援機構が定めていますが、ローンを提供する金融機関ごとに手数料や提出書類が変わります。「フラット３５」は民間の金融機関にはない独特な審査基準を持っているので、その５つの特徴を紹介します。
①長期金利固定型の住宅ローンであること
文字通り、３５年固定金利で借入できます。金利の変動に左右されないので、毎月の返済額や総額が確定する安心感と共に、ライフプランを立てやすくなるというメリットがあります。
②建物に一定の審査基準が設定されている
一定以上の土地の広さや建築年数、土台基礎の安全性、住宅の耐久性、耐震基準などの審査があり、建築士に適合証明書を発行し てもらう必要があります。マンションでは適合証明書不要の「中古マンションらくらくフラット３５」という制度を利用することもできます。
適合証明書を発行してもらう手間はありますが、その分、住宅の安全性を確かめることもできるので、一長一短とも言えます。
③団体信用生命保険(団信)を外すことができる
民間の住宅ローンは健康上の都合で団信に入れない人は住宅ロー ンが借り入れできません。そうなると住宅購入ができないという事態になるケースがほとんどです。糖尿病や初期のがんなどでも住宅購入ができなくなってしまうのです。その点「フラット３５」は団信が必須ではありません。健康上の理由で入れない場合など団信を外して借り入れができるのです。あきらめていた方が「フラット」で購入できたケースは少なくありません。
④ 「中古住宅 + リノベーション」には不向き
それらしい商品はあるのですが、実際には難しいでしょう。ただし、業者が売主でリノベーション済み物件をそのまま買う場合には適合証明書さえ出れば使えます。どちらかというと築浅物件を「フ ラット」で買って、現金で少しリフォームするという方に向いてい ると思います。
また、諸経費などを住宅ローンに含めることができないため、正 直、民間金融機関のほうが使い勝手がよいと私は感じます。
⑤ 審査基準が独特
民間の金融機関よりも勤続年数が短くても (１年以上)借りられたり、妻のパート収入も審査対象に入れることができ夫婦の年収が合算しやすいなど、民間の審査基準とは異なる独自の基準を持って いるので、民間では無理だったけど「フラット」なら基準をクリアしたケースも多数あります。
【向いている人】
長期固定金利で借りたい人、団体信用生命保険に入れない人、勤続年数が短い人、借入金額を伸ばしたい人など。
【向いてない人】
変動金利で毎月の支払額を抑えたい人、民間の金利優遇で固定でも安い条件が出ている人、購入希望物件が適合証明の合格基準にない人、リノベーション代金をローンに組み込みたい人など。
● 「フラット３５」と「フラット３５S」
「フラット３５」の技術基準に加え、耐震性、省エネルギー性などに優れた住宅を取得する場合に、一定期間「フラット３５」の金利を引き下げてくれるのが「フラット３５S」です。
フラット３５S には「金利Aプラン」と「金利Bプラン」があります。建物の技術基準をどこまで満たしているかによって利用でき るプランが異なります。
「金利Aプラン」の金利は当初１０年間「フラット３５」の金利から０.２５%引き下げ、「金利Bプラン」の金利は当初５年間０.２５%の引き下げになります(ただし期間によっては、この引き下げ幅が０.５%に拡大されています)。
難しそうに見えて使いたがらない不動産会社もありますが、中古住宅にも「金利Bプラン」が使えることがあります。ごく大雑把に言うと、浴室と階段に手すりがあれば(リノベーションで取り付ける)使える可能性がありますので、あきらめずに相談してみてください。仮に手すりを実費で先に付けてもらっても金利が安くなればすぐその分をペイすることができると思いますし、実際に手すりがあったほうが住む際に、子どものため、自身が年を取った時にも安全です。
このように、独自の審査基準を持つ「フラット３５」。メガバンクでの審査が難しそうな場合は、「フラット３５」に仮審査を出しておいて安心感を持っておくのもいいでしょう。
