Q：新築と中古住宅のローンで 大きな違いはありますか?
A：あります!! 特にリフォーム代金を含む場合はまったく別物です。
まずは住宅ローンのしくみですが、ローンを組む際、金融機関は購入する物件に 抵当権(担保権)を付けます。債務者(お金を借りる側)が万が一に返済できなくなっ た時のために土地や建物を担保とする権利が抵当権です。
新築住宅の場合は、建てられた直後で資産価値はまったく下がっていないため、 物件価格との間に差はありません。購入価格が４０００万円の物件はそのまま、 ４０００万円分の資産価値を評価して全額を融資してくれるでしょう。
一方、中古住宅の場合は、築年数や物件の状態によって資産価値が変動します。 築年数が経過すると日本では建物の価値が下がっていくので、担保としての評価が 下がって借入限度額も下がってしまうことがあります。
物件価格が４０００万円であっても、金融機関がその物件を ３０００万円分の担保 評価しかないと判断した場合、融資は３０００万円までしか受けられなくなることがあります。
ここまでがよくある解説です。 多くの不動産関係者やファイナンシャルプランナーが解説しています。 しかし、現状は大きく違いま す。
「中古住宅+リノベーション」のローンは、新築しか売ったことのない不動産営業マン などは知らないことも多いのです。
一番大きな違いは「リフォーム代金を住宅ローンに含む借り方」 をする場合です。 先ほどの担保価値の話では、中古住宅の場合、借入額は少なくなってしまいますが、 「中古住宅+リノベーション」をたくさん扱っている会社ではその分野に強い金融機関と 提携を組んでいることが多く、次のようなこともよくあります。
「物件金額」１８００万円+リノベーション金額１０００万円＝借入金 額２８００万円
そうです。物件金額以上の住宅ローン金額を借入できているので す。
「中古住宅+リノベーション」では当然、物件の購入金額に加えリノベーションの代金が 発生するため、購入金額以上のローンが必要になります。 専門家でもそれを知らない場合、中古住宅の購入後に無担保のリフォームローンを使うこと をすすめる人がいます。
私からするとその組み方は失敗かと思います。
